各有关单位：

《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》定向招租实施细则、《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》定向招租租金优惠兑现实施细则、鼓浪屿直管非住宅公房公开招租经营后专家评审实施细则及鼓浪屿直管非住宅公房招租经营后动态评估管理细则已经鼓浪屿管委会2021年第六次主任办公会议研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。

                                     

 

  鼓浪屿管委会

                                     2021年8月17日

《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》

定向招租实施细则

 

根据《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》相关规定，特制定鼓浪屿直管非住宅公房上市公共资源配置平台公开招租（定向招租）实施细则如下：

1.鼓浪屿直管公房受托运营管理单位根据鼓浪屿相关业态规划制定拟出租非住宅公房的前期业态方案，并广泛征求意见；同时采购招标代理服务机构，会同招标代理机构制定招租方案。

房管所指导、协助公房委托运营管理单位制定好拟出租非住宅公房的前期业态方案和招租方案。

2.管委会业态评审工作小组对拟出租非住宅公房的前期业态方案和招租方案进行初审。

    3.管委会牵头组织项目评审。项目评审小组应由相关领域专家及文化产业相关管理部门人员组成，相关领域专家抽取根据鼓浪屿文化遗产保护专家库相关管理办法实施。项目评审小组对拟出租非住宅公房的业态方案及招租方案实行论证、评审，提出书面意见。公房委托运营管理单位将评审通过的业态方案在鼓浪屿管委会官网上公示7天。

    4.房管所将评审通过的拟出租非住宅公房的业态方案及招租方案提报管委会主任办公会议研究（首次报管委会主任办公会议研究，以后业态方案和招租方案若无变化则报管委会分管领导签批）。

    5.公房委托运营管理单位通过公共资源市场化配置进行公开招租确定承租人，具体招租流程如下：

（1）拟招租非住宅公房租金评估。公房委托运营管理单位聘请两家有资质评估机构根据确定的业态方案，评估出拟招租非住宅公房的用途市场评估租金（取两家评估机构评估结果的平均值），作为公开招租挂牌价；

（2）公开招标备案。公房委托运营管理单位将租金评估报告及资源配置方案等相关材料提交至思明区财政局备案，备案完毕后再将备案结果及相应材料提交至厦门公共资源交易中心进行招投标备案；

（3）公开招标。由招标代理机构具体操作，包括但不限于发布招标公告、处理投标人报名、答疑、组织专家评标、发布中标通知等。公房委托运营管理单位协助招标代理机构接待拟投标人现场踏勘工作等；

评标工作。开标当日招标代理机构于厦门市行政服务中心经系统随机抽取7位专家作为评标专家，联合2名业主监督代表（房管所和城资公司各派1位监督代表）一同参与评标工作；

（4）招标结果公告。评标结束后，招标代理机构统计7位评标专家分数，根据评分由高到低顺序罗列中标候选人名单，并于厦门公共资源交易网公示7天；

    （5）签约。   公示7天无异议后，招标代理机构向第一中标候选人发出中标通知书，收到中标通知书后30天内中标人需与公房委托运营管理单位签订非住宅公房租赁协议。

《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》

定向招租租金优惠兑现实施细则

 

根据《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》相关规定，特制定鼓浪屿直管非住宅公房定向招租租金优惠兑现实施细则如下：

1.定向招租中标的承租人在实际经营期满半年后，向公房委托运营管理单位提出租金减免申请。

2.公房委托运营管理单位按照《鼓浪屿直管非住宅公房公开招租经营后专家评审实施细则》组织专家评审，结合专家评审意见和前半年的日常管理动态评估结果提出租金减免建议，在鼓浪屿管委会官网等平台上公示7天。

3.公示无异议后，根据年租金优惠的额度，走相应的审批流程：

年租金优惠额度10万元以下，报鼓浪屿管委会分管领导批准；

年租金优惠额度10万元（含）以上50万元以下，报鼓浪屿管委会主要领导批准；

年租金优惠额度50万元（含）以上，报鼓浪屿管委会主任办公会议集体研究。

4.审批通过后，公房委托运营管理单位予以兑现承租人第一个经营年度的租金优惠。

5.以后经营期每满1年，已获得首期租金优惠扶持专家评审通过的鼓浪屿直管非住宅公房承租人，继续向公房委托运营管理单位提交租金优惠申请，公房委托运营管理单位根据《鼓浪屿直管非住宅公房招租经营后动态评估管理细则》规定对承租人动态评估的结果，提出租金减免建议，按第3条规定走报批流程，审批通过后继续予以兑现。

6.承租人最后一个经营年度的租金优惠，需待合同经营期满，且公房委托运营管理单位根据《鼓浪屿直管非住宅公房招租经营后动态评估管理细则》规定对承租人动态评估的结果，可以兑现时由公房委托运营管理单位一次性给予返还兑现。

7.本实施细则颁布后，尚在经营期限内的鼓浪屿直管非住宅公房承租人按照本细则规定申请租金优惠兑现。  

 

鼓浪屿直管非住宅公房公开招租经营后专家评审实施细则

 

根据《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行方法》（厦鼓管规〔2021〕2号，以下简称“暂行办法”）第四章第十二条“定向招租中标的承租人在实际经营后，提出租金减免申请，由公房委托运营管理单位组织专家评审，并根据专家评审意见提出租金减免建议”的规定，特制定鼓浪屿直管非住宅公房公开招租经营后专家评审实施细则。

一、评审专家组成

评审专家组由公房委托运营管理单位自《鼓浪屿文化遗产保护专家库名单》中随机抽取3名专家组成。

二、评审内容

1.承租人实际经营业态是否符合《暂行办法》中鼓励业态的要求，是否触及《暂行办法》中的禁止业态；

注释：评审专家需现场考察，承租人实际经营的业态（经营的产品、提供的服务、制作的工艺）与《暂行办法》中的鼓励业态是否契合，是否触及《暂行办法》中的禁止业态。

2.承租人实际经营的产品是否存在同质化问题；

注释：在招投标的评标现场，由于评标专家均为随机抽取产生，因此对鼓浪屿项目了解有限，无法对于投标人是否存在同质化问题进行准确的判定，且对于同一投标人中标多间商铺，经营相同产品的问题也无法杜绝，故评审专家需现场考察，评判中标人实际经营中是否存在同质化问题。

3.承租人实际经营的产品与中标文件提供的产品名录是否一致，对于承租人因产品升级而超出中标文件范围的是否认可；

注释：商家在实际经营中可能涉及产品升级问题，升级后的产品往往超出中标文件提供的产品名录范围，评审专家需现场考察，评估升级后的产品是否符合业态要求。（产品/服务升级：为提升顾客体验感、满足顾客多元化需求，中标人在实际经营中除经营中标文件中产品名录内的产品外，增加与该名录产品相关的、周边的、配套的产品或者服务，可视为产品/服务升级。）

4.以上评审内容为评审过程中的主要关注内容，评审内容应包含但不限于以上内容，评审专家有除上述内容外的其他观点亦可提出，于评审会上探讨。

三、评审会议与会各方职责

评审专家组：负责对承租人实际经营情况进行综合评判，形成评审意见；

公房委托运营管理单位：负责组织、主持评审会议，准备专家评审相关汇报材料；

鼓浪屿房管所、管委会市场处代表：对专家评审过程进行监督，负责政策答疑。

四、评审流程

1.评审宣导：评审开始前由公房委托运营管理单位的工作人员宣导《鼓浪屿直管非住宅公房经营后专家评审细则》、《业态评审汇报材料》相关内容及其他注意事项。

2.现场考察：评审宣导完毕后，公房委托运营管理单位负责直管非住宅公房日常管理的工作人员带与会人员现场考察中标人实际经营情况。

3.开会研讨，专家独立评审：现场考察完毕后，评审专家组结合现场考察结果以及公房委托运营管理单位提供的专家评审汇报材料进行研究、讨论、投票，形成最终评审意见。

五、评审结果应用

专家组得出的最终评审结果将作为公房委托运营管理单位提报租金减免建议的重要依据。

承租人租金减免申请专家评审通过后，合同期内将不再对其进行专家评审，下一周期的租金减免将依据《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行方法》第十五条，由公房委托运营管理单位进行动态评估（动态评估内容详见《鼓浪屿直管非住宅公房动态评估管理细则》），根据动态评估结果提出租金减免建议，报鼓浪屿管委会研究批准。 

 

 

鼓浪屿直管非住宅公房

招租经营后动态评估管理细则

 

根据《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行方法》（厦鼓管规〔2021〕2号，以下简称“暂行办法”）第四章第十五条“公房委托运营管理单位应每三个月对享受扶持优惠的承租人是否遵守本办法相关规定和合同约定的情况进行动态评估，根据一个年度四次的动态评估结果提出建议，作为承租人能否享受扶持优惠的重要依据”的规定，特制定鼓浪屿直管非住宅公房招租经营后动态评估管理细则。

一、动态评估执行主体

动态评估执行单位：公房委托运营管理单位

动态评估被评估单位：直管非住宅公房承租人

动态评估监管单位：鼓浪屿房屋管理所、鼓浪屿管委会相关处室

二、动态评估评估内容

（一）装修期间

1.承租人进场装修前是否完成装修图纸的备案，承租人未提交装修图纸备案，不可进场施工；

2.承租人进场施工前是否做好店铺围挡，承租人未装好店铺围挡，不可进场施工；

3.承租人施工过程中不可有扩建、改建、加层等违法建设行为，不可拆除、破坏承重墙体、梁、板、墩、柱等结构，不可扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除链接阳台的砖、混凝土墙体，或者其他影响房屋结构安全的行为；

4.承租人在未经审批同意的情况下，不可改变房屋外立面，不可在非承重墙上开门、窗，不可拆改原有门窗；

5.承租人不可将建筑材料、垃圾堆放在公共场所；

6.其他违反《租赁合同》、《暂行办法》或其他相关法规、政策的行为。

（二）经营期间

1.承租人日常经营中需亮照经营，公房委托运营管理单位需核对店铺营业执照，确保实际经营人与中标人一致；

2.承租人不可将承租的房屋部分或全部转租、转让、转借他人或调换使用权（将承租的全部或部分直管非住宅公房的使用权与他人合作、合资、联营等行为，视同转租）；

3.承租人不可改变房屋用途、经营业态，不可出现《暂行办法》第二章第五条所列禁止商业业态及商事模式；

4.承租人不可利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益；

5.承租人不可于经营期间出现未明码标价，欺诈顾客，高音喇叭招揽顾客的现象；

6.承租人不可无正当理由空置不入住达半年，理应对外开放的项目，应正常开门对外开放；

7.承租人不可在租赁房屋内设置居住场所；

8.其他违反《租赁合同》、《暂行办法》或其他相关法规、政策的行为。

三、动态评估结果形成

公房委托运营管理单位在日常监管过程中发现承租人存在上述动态评估内容方面的违规行为，公房委托运营管理单位将第一时间与承租人沟通整改事宜，形成沟通记录表；对限定期限内未完成整改的，公房委托运营管理单位将发送正式函件（整改通知书）告知承租人违规行为并要求限期整改；仍不予整改的，公房委托运营管理单位将启动法律程序（委托律师事务所发送律师函），追究承租人相关的法律责任。

沟通记录表、整改通知书、律师函等均将作为动态评估执行单位日常管理痕迹，动态评估执行单位根据日常管理痕迹形成动态评估结果，每三个月出具一次动态评估报告。

四、动态评估报告应用

动态评估结果将作为承租人能否享受扶持优惠的重要依据。在每一租金优惠周期，承租人被公房委托运营管理单位发整改通知书累计两次或者发律师函一次，将取消承租人该周期享受租金优惠资格。