《鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法》已经厦门市鼓浪屿文化遗产保护委员会办公室会议、思明区政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真抓好落实。

 

 

鼓浪屿管委会  思明区人民政府  厦门市住房保障和房屋管理局

                                     2021年5月18日

(此件主动公开)

鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理暂行办法

 

第一章 总则

第一条  为进一步促进鼓浪屿历史国际社区品质提升，发挥鼓浪屿直管非住宅公房在业态品质提升的带动作用，并规范公共资源配置租赁行为，实现经济效益、社会效益和文化效益相统一，根据《厦门经济特区鼓浪屿世界文化遗产保护条例》《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例》和《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》等法律、法规，结合鼓浪屿实际，特制定本办法。

第二条  本办法所称的“鼓浪屿直管非住宅公房”是指鼓浪屿范围内由鼓浪屿公房管理部门直管的非住宅公房以及因历史原因形成的兼具居住功能和商业用途的“店宅一体”直管公房商业用途部分（以下简称“店宅”）。

临时性直管非住宅公房的租赁，参照本办法执行。

第二章 业态

第三条  鼓浪屿直管非住宅公房租赁应当符合鼓浪屿世界文化遗产地相关规划中关于商业业态及经营网点的定位。

第四条  鼓浪屿直管非住宅公房鼓励引进以下业态：

（一）文化展示类：博物馆、纪念馆、美术馆、艺术馆、影院、书店，影雕、剪纸、木偶等具有闽南地方特色的传统文化展示等；

（二）工艺美术类：画室、艺术作坊、艺术大师工作室、传统工艺研习中心、影楼、美术用品商店、非遗艺术品展示与销售等；

（三）音乐主题类：剧场、演艺场馆、音乐工作室、乐器行、音像店等；

（四）体育服务类：体育传媒、体育动漫店、鼓浪屿特色体育用品商店等；

（五）教育培训类：符合鼓浪屿文化展示与传承的文化艺术培训，例如音乐、工艺美术、体育、演艺等；

（六）文化创意类：众创空间、创客基地、文创集市、时尚设计等；

（七）旅游体验类：无油烟和噪声污染的厦门本土（特别是鼓浪屿本地）的老字号体验店、鼓浪屿旅游数字科技体验店、国际（国内）知名连锁品牌餐饮等；

（八）社区服务类：社区便民服务店、民生超市、社区诊所、非营利性协会等；

（九）景区服务类：游客服务中心、景区服务点、景区纪念品商店等；

（十）经鼓浪屿文化遗产保护委员会办公室（以下简称“鼓浪屿文保办”）批准的其他符合鼓浪屿世界文化遗产保护要求的业态。

第五条  鼓浪屿直管非住宅公房禁止引进以下商业业态及商事模式：

（一）存在安全隐患的：如危险化学品经营、易燃易爆物品经营等；

（二）存在环境污染的：KTV、舞厅、夜总会、喧闹的酒吧等产生噪音污染的商业业态；将油烟直接排入下水管道，没有设置符合要求的油烟净化器、餐饮油烟排放烟道、油水分离设施，含有煎、炒、烤、炸等生产工艺却没有完善的后厨封闭方案的商业项目，以及使用尖锐食签、销售有较强气味的无预包装食品、销售椰子等带来大量垃圾的产品等商业项目;

（三）各类批发、加工、机械维修、宠物养殖以及同质化、低端化的旅游纪念品、礼品商店（如开蚌取珠、散装海鲜和散装肉类干制品）等；

（四）经营场所经营餐饮不符合经营面积要求，餐厅内没有消费者用餐空间，以及店面的临街部分作为餐饮操作台等影响景区环境的商业项目；

（五）各种涉及占道经营、靠墙经营、破墙经营、门口经营、露天经营、流动经营、叫卖经营、无序经营商事模式的商业项目；

（六）鼓浪屿商业业态控制导则禁设业态和禁售商品的商业项目；

（七）其它与鼓浪屿世界文化遗产保护要求相悖，与鼓浪屿传统文化展示与传承的目标不相符，与鼓浪屿街区和建筑风貌不协调的项目。

第三章 租金标准

第六条  为扶持文化产业，对从事文化产业的企业或个体工商户在相应用途市场评估租金（或定向招租中标价）的基础上给予租金优惠。

（一）符合本办法第四条（一）至（七）和第（十）款鼓励引进业态的，可给予租金40%的优惠；

（二）符合本办法第四条（一）至（七）和第（十）款鼓励引进业态的，如被认定为市级以上（含市级）非遗传承人，市级可给予租金50%的优惠，省级可给予租金60%的优惠；

（三）符合本办法第四条（一）至（七）和第（十）款鼓励引进业态的，如被商务部认定为中华老字号企业，可给予租金60%的优惠；被福建省商务厅认定为福建老字号企业，可给予租金50%的优惠；被厦门市商务局认定为厦门老字号企业，可给予租金45%的优惠；

（四）根据《鼓浪屿重点文化发展扶持暂行办法》确定的扶持项目用房，从其规定给予租金优惠。

第七条  对服务公益与民生项目，给予相应的租金优惠。

（一）直管非住宅公房作为邮政、学校、医院、药店、超市等民生用途的或经鼓浪屿街道办事处征集推荐的不可或缺民生项目，可参照同类公房租金或采用指定业态、半公益性经营评估租金标准再给予50%的优惠；在鼓浪屿鼓励性业态范围内且经鼓浪屿管委会认可的前提下，可以约定业态为主（不少于50%）配合同类业态灵活经营。

（二）社区居委会除自用办公用房外的其它服务类用房以及承租人为非营利性协会组织的公益民生服务类用房，可按社区居委会自用办公用房租金标准计租。

（三）鼓浪屿管委会所属单位利用直管非住宅公房作为国有景区配套服务用房或文化创意产业发展用房的，可参照同类公房租金或采用指定业态、半公益性经营评估租金标准再给予50%的优惠。

第八条  店宅由承租人自主经营并符合业态规划的，经承租人申请，出租人经过日常动态评估核定后，可按用途市场评估租金标准给予40％的优惠。承租人与营业执照登记的法人代表（经营人）系父母、配偶、子女等直系亲属关系的，可视同自营。与承租人同住的直系家庭成员中有残疾、低保优抚对象的，经承租人申请，并提供相关管理部门出具的相关证明，出租人初审，鼓浪屿公房管理部门核定，可在原有优惠基础上，按用途市场评估租金标准再给予20％的优惠。

第九条  购买承租资格权、集资取得承租资格权的承租人或其他方式取得特殊审批租金标准的承租人，可选择按市场评估租金方式，参照第八条规定享受与店宅承租人同等租金优惠后的租金标准执行，但一经选择后不可再变更回原特殊审批的租金标准。

第十条  对承租人为机关、事业等财政预算全额拨款单位的公务用房，免收租金。承租人为部队的参照执行。

其它按照《厦门经济特区公共资源市场配置监管条例》等相关规定，通过市场化配置的直管非住宅公房，租金按中标价确定。

对特殊项目，由鼓浪屿文保办研究确定租金标准。

第十一条  企业或个体工商户同时符合本办法第六条、第七条、第八条、第九条相关规定的，可择优申请扶持。

第四章  管理

第十二条  鼓浪屿公房管理部门授权公房运营管理机构，作为鼓浪屿直管非住宅公房的出租单位（简称“出租人”）。

出租人可采用定向招租、简易招租或指定承租的方式确定承租人。

鼓浪屿管委会牵头成立项目评审小组，每个项目评审小组应由相关领域专家及文化产业相关管理部门人员组成，相关领域专家抽取根据鼓浪屿文化遗产保护专家库相关管理办法实施。项目评审小组应负责对拟公开招租的业态方向及招租方案、拟指定承租的项目方案实行论证、评审，提出书面意见。出租人应将项目评审相关费用列入公房管理年度预算。

定向招租。出租人根据鼓浪屿相关业态规划制定拟出租非住宅公房的前期业态方案，由鼓浪屿管委会业态评审工作小组初审，经项目评审小组评审后，通过公共资源市场化配置进行公开招租确定承租人。按相应用途市场评估租金作为公开招租挂牌价，租金标准按中标价给予减免申请，招标文件需载明减免政策；中标的承租人在实际经营后，提出租金减免申请，由出租人组织专家评审，并根据专家评审意见提出租金减免建议，在鼓浪屿管委会官网等平台上公示7天无异议后，报鼓浪屿管委会批准后执行。

简易招租。符合第七条第一款所列不可或缺民生项目的，享受租金折扣后首年租金低于（含）100万的，可由鼓浪屿管委会联合思明区政府采用简易招标或邀请招标的方式招租；享受租金折扣后首年租金高于（不含）100万的，先行通过公共资源配置平台招租，若流标则由鼓浪屿管委会联合思明区政府牵头采用简易招标或邀请招标的方式招租。简易招租的操作细则由鼓浪屿管委会联合思明区政府制定。

指定承租。（一）符合鼓励性业态且满足以下条件之一，向出租人申报，由鼓浪屿管委会业态评审工作小组初审，经项目评审小组评审后，在鼓浪屿管委会官方网站向社会公示7天无异议的，由鼓浪屿管委会审核。出租首年租金（按规定享受优惠后）总价在100万元（含）以下的，由鼓浪屿管委会会同思明区人民政府研究批准，报市财政局备案；超过上述标准以及无法确定或者不需要确定底价的，报鼓浪屿文保办批准。

1.《财富》“全球500强排行榜”，《福布斯》“全球企业榜2000强”、全球品牌100强、最具创新力企业100强或其下属公司、控股企业；

2.《财富》中国企业500强、全国文化企业30强、文化央企或其下属公司、控股企业；

3.国家商务部认定具备闽南特色的中华老字号、国家级非物质文化遗产项目（闽南特色）；

4.福建省委宣传部认定的省级重点文化企业（集团）（近三年内）。

（二）符合第七条第二、三款所列项目和机关、事业等财政预算全额拨款单位承租公务用房，向出租人申报，由鼓浪屿管委会审核。出租首年租金（按规定享受优惠后）总价在100万元（含）以下的，由鼓浪屿管委会会同思明区人民政府研究批准，报市财政局备案；超过上述标准以及无法确定或者不需要确定底价的，报鼓浪屿文保办批准。

（三）符合《鼓浪屿重点文化发展扶持暂行办法》的重点文化企业、文化艺术大师工作室，按《鼓浪屿重点文化发展扶持暂行办法》规定的程序指定承租。

第十三条  对鼓浪屿重点项目可借鉴市招商引资政策，不再上公共资源配置平台招租或采购，采用“一事一议、会商论证”的引进机制。引进项目应完善评审流程，严格监管程序，并提请鼓浪屿文保办会议研究确定。

第十四条 对鼓浪屿空置的一般性直管非住宅公房（店面），按照鼓浪屿管委会策划的功能定位，可整体或分片打包委托符合条件的重点文化企业运营管理。无法自营部分可在鼓浪屿管委会允许的条件下，按既定业态功能交由其关联公司（其全资子公司或控股子公司，以及其控股母公司旗下的全资子公司或控股子公司）经营。

第十五条  出租人应每三个月对享受扶持优惠的承租人是否遵守本办法相关规定和合同约定的情况进行动态评估，根据一个年度四次的动态评估结果提出建议，作为承租人下一年度能否继续享受扶持优惠的重要依据，报鼓浪屿管委会研究确定。

第十六条  出租人与承租人签订书面租赁合同，收取租赁房屋租金，行使法律规定和合同约定的出租人、管理人权利，履行相应义务。

租赁合同应当载明《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》要求的有关事项，还应当载明租赁房屋的业态用途、保护等级以及有关装修审批或备案要求，明确承租人违反约定时，出租人可以采取的措施和承租人需要承担的责任。

通过公开招租方式确定承租人的，签订租赁合同的主体应当与投标文件载明的投标人一致。

签订租赁合同时，承租人须提供营业执照、身份证等合法有效的身份证件。承租人为自然人的，应当由本人办理租赁合同手续；承租人为法人或其他非法人单位的，由其法定代表人或经授权的委托代理人办理租赁合同手续。

以续签方式延续租赁的，不得变更承租人，应当由原租赁合同的承租人签署新的租赁合同。

第十七条  租赁年限一般为3年，对符合第十二条“指定承租”条件的项目和第十三条规定研究确定的项目，租赁年限可延长至5年。对执行本办法第六条和第七条规定扶持的项目，且租赁期内未出现本办法第二十一条规定的情况，经出租人考核，报鼓浪屿管委会批准，可予以续租一次，按照合同到期当年的相应用途市场评估租金重新计算优惠租金。

第十八条  对执行本办法第六条和第七条规定扶持的项目，自合同签订之日起可最长给予不超过3个月的装修免租期。

第十九条   为保证合同履行，出租人有权要求承租人以缴纳押金等方式保证其履行承租期间合同义务，缴纳的押金不少3个月的实际租金。

第二十条   租赁期间，承租人要求提前解除租赁关系的，按租赁合同约定执行。租赁期间，承租人在房屋内部增设的一切嵌装等附属设施，搬离时不得拆除，出租人也不予补偿；但合同另有约定的除外。

第二十一条   承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同、收回房屋、没收押金，并可要求赔偿损失：

（一）擅自将承租的房屋部分或全部转租、转让、转借他人或调换使用权的（将承租的全部或部分直管非住宅公房的使用权与他人合作、合资、联营等行为，视同转租）；

（二）擅自改变房屋用途、经营业态的，或出现本办法第二章第五条所列禁止商业业态及商事模式的；

（三）擅自扩建、改建、加层等违法建设行为，进行影响房屋结构安全装修或损坏房屋又拒不修复、赔偿损失的；

（四）逾期3个月未缴交租金的；

（五）利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；

（六）经营期间出现未明码标价，欺诈顾客，高音喇叭招揽顾客或被居民游客投诉经核查属实累计3次（含）以上的；

（七）无正当理由空置不入住达半年的，或对理应对外开放的项目，日常巡查中发现未正常开门对外开放累计达到3次（含）以上的；

（八）出现食品卫生公共事件、文化遗产保护事故、环境保护公共事件的；

（九）被列入鼓浪屿综合惩戒“黑名单”的；

（十）法律、法规、规章规定的或者合同约定的其他情形。

第二十二条   租赁期满后，承租人与出租人未再建立租赁关系的，承租人应当在规定的期限内搬离、归还房屋。逾期不归还房屋的，列入鼓浪屿综合惩戒“黑名单”，取消其承租鼓浪屿直管非住宅公房资格，追收其占用期间的租金等相关费用，并依据相关法律予以追责。

第二十三条   承租人应当保护并合理使用所承租的房屋及附属设施,并负责其小修保养工作。

因承租人使用不当等原因造成房屋结构、构件或配套设施损坏的，承租人须负责修复或承担修复的费用。

第二十四条  承租方应当根据消防有关法律法规逐级明确消防安全职责，确定消防安全责任人，切实落实消防安全责任。开展或参与消防安全教育培训，消控室值班人员应持证上岗。

承租方应当按照“谁使用，谁负责”的原则，开展火灾隐患自查自改，配合相关管理部门开展消防安全检查，并及时落实隐患整改，切实消除火灾隐患。

承租方应当确保消防设施、设备、器材完好有效，不得圈占、埋压或挪作他用，保持疏散通道畅通，不得锁闭安全出口。

第二十五条   因承租人原因产生的房屋安全事故，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，同时承租人须承担相应的法律责任，并负责将房屋修复或承担房屋修复的费用。

第二十六条   出租人应定期对房屋及其附属设施进行安全检查，及时做好房屋的维护工作，做到房屋结构安全、使用功能正常，外观风貌保持。房屋出现安全隐患时，承租人应立即通知出租人。承租人须配合出租人检查或维修出租房屋。

第二十七条   在租赁期间，因自然或不可抗力原因，租赁的房屋经房屋安全鉴定机构鉴定为危房，房屋主体不能保证正常、安全使用的，租赁合同自行终止，出租人有权收回房屋，承租人须配合，并按要求及时搬迁。如承租人拒不搬迁造成安全事故或财产损失的，应承担法律责任。

第二十八条  鼓浪屿公房管理部门对鼓浪屿直管非住宅公房租赁管理过程中出租人、承租人相关权利义务落实，优惠扶持政策实施，房屋安全管理及其他应履行的职责，承担监督责任。

第五章  附则

第二十九条  本办法由鼓浪屿管委会负责解释，自发布之日起施行，有效期两年。